Survol des changements en copropriété divise québécoise

Au Québec, le nombre d’unités en copropriété divise est d’environ 329 000, ce qui représente environ 12% de toutes les habitations. Malgré la diminution du nombre de mises en chantier que nous connaissons actuellement en raison de l’incertitude économique que nous vivons, ce nombre augmentera dans les prochaines années notamment à cause de l’obligation de densification des habitations imposée par les orientations de la Communauté métropolitaine de Montréal et ses 82 municipalités qui la compose.

Avec un parc de copropriété divise âgé en moyenne d’une trentaine d’années, combiné avec un essor de nouvelles constructions, le législateur québécois a entrepris une réforme majeure du droit de la copropriété divise visant à assurer une protection accrue des copropriétaires et une pérennité des immeubles composant ce parc.

À cet effet, les projets de loi 16 et 141 ont été présentés et une majorité de leurs dispositions ont déjà été adoptées. Tandis que la loi 16 a pour objectif un entretien rigoureux des immeubles, la loi 141 quant à elle porte sur les secteurs financiers et les assurances de copropriétés.

Les principales nouveautés qui seront apportées par la loi 16 sont l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de se doter d’un carnet d’entretien ainsi que d’effectuer une étude sur le fonds de prévoyance.  Le carnet d’entretien contient l’historique de l’immeuble, les réparations et travaux ayant déjà été apportés sur l’immeuble ainsi que ceux qui devront être effectués dans l’avenir.

L’étude du fonds de prévoyance,laquelle devra être effectuée tous les cinq ans,  doit quant à elle déterminer et estimer le coût de tous les travaux majeurs devant être exécutés pour les 25 prochaines années et permettre l’établissement de frais de copropriété suffisant pour couvrir l’ensemble de ces travaux.  Étant donné que plusieurs syndicats de copropriétés négligeaient cet aspect dans le but de maintenir des frais de copropriétés bas, il est évident que ces nouvelles mesures auront pour effet de les faire grimper de façon importante dans plusieurs cas.

Finalement, les exigences de la loi 141 ayant trait à l’assurance de la copropriété auront aussi un impact important sur le budget des copropriétés. En plus du fond d’opérations courantes et du fonds de prévoyance, chaque syndicat aura l’obligation de créer un fond d’auto assurance qui doit correspondre à la plus élevée des franchises de tous les contrats d’assurance de la copropriété, comme la franchise en cas de dégâts d’eau. De plus, une évaluation sur la valeur de reconstruction pour fins d’assurance devra être complétée par un évaluateur agréé tous les cinq ans.

En plus des éléments ci-devant mentionnés, nous vous proposons une liste des différents changements par la réforme du droit de la copropriété divise au Québec :

‍EN VIGUEUR

• Obligation de constituer le fonds d’autoassurance (art. 1071.1 C.c.Q.)
• Possibilité de tenir des assemblées de copropriétaires et des réunions du conseil d’administration à distance (art.1084.1 et 1088.1 C.c.Q.)
• Depuis le 1er juin 2022, les déclarations de copropriété et leurs amendements, sauf exception, doivent obligatoirement être rédigés en français.
• Le conseil d’administration doit consulter les copropriétaires en assemblée avant de leur imposer une contribution spéciale (art. 1072.1 C.c.Q.)
• La déclaration de copropriété peut prévoir que les copropriétaires qui bénéficient de parties communes à usage restreint contribuent seuls à leurs frais de réparations majeures et de remplacement (art. 1064 C.c.Q.)
• Les administrateurs doivent avertir les occupants de l’immeuble avant d’effectuer des travaux (art. 1066 C.c.Q.)
• Une partie du fonds de prévoyance doit être liquide et disponible à court terme et son capital doit être garanti (art. 1071C.c.Q.)
• Un juge pourrait prendre des décisions lorsque les copropriétaires n’arrivent pas à le faire (art. 1103.1 C.c.Q.)
• Si un condo appartient à plusieurs personnes, elles peuvent voter l’une pour l’autre, sans procuration (art. 1090 C.c.Q.)
• Pour prendre des décisions « importantes », le quorum de l’assemblée de rattrapage doit être le même que pour une assemblée ordinaire (art. 1089 C.c.Q.)
• La modification au règlement de l’immeuble doit être approuvée par la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée (art. 1096 C.c.Q.)
• Les « décisions importantes » prévues à l’article 1097 C.c.Q. doivent être approuvées par 75% des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée (art. 1097 C.c.Q.)
• Les administrateurs doivent transmettre aux copropriétaires les procès-verbaux et les résolutions de l’assemblée des copropriétaires et des réunions des administrateurs, dans un délai maximal de 30 jours (art. 1086.1 et 1102.1 C.c.Q.)
• L’ajout ou la modification d’une clause pénale à la déclaration de copropriété doit être fait par acte notarié et publié au registre foncier (art. 1053 C.c.Q.)
• Le syndicat doit répondre aux demandes de documents ou de renseignements du promettant acheteur pour lui permettre de donner un consentement éclairé (art. 1068.2 C.c.Q.)

  NON EN VIGUEUR

• Les administrateurs devront maintenir un carnet d’entretien à jour (art. 1070.2 C.c.Q.)
• Une étude du fonds de prévoyance devra être faite tous les 5 ans par un professionnel
• Obligation du vendeur de remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété (art. 1068.1C.c.Q.)

Si vous planifiez faire l’acquisition d’une copropriété ou que vous êtes déjà copropriétaire et que vous avez des questions sur les nouvelles modalités en copropriété divise, n’hésitez pas à communiquer avec Me Johan-Frédérick Clément, notaire de l’équipe DBC Notaires qui se fera un plaisir de vous accompagner et de vous éclairer avec vos interrogations.

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